PROGRAMMA WONINGBOUW VAN KABINET DOOR BOUWWERELD ZEER AARZELEND ONTVANGEN
Het kabinet gaat voor 2021 uit van een woningtekort van 279.000 woningen. In 2024 loopt dit tekort naar verwachting op naar 317.000 woningen. Vooral mensen met een middeninkomen, starters op de woningmarkt, statushouders, arbeidsmigranten en studenten komen snel in de knel door beperkt beschikbare woningen. Daarbij geldt voorts dat het beschikbare aanbod niet altijd even passend is.
De overspannen woningmarkt heeft terecht de aandacht van het kabinet. Zo heeft minister De Jonge namens het kabinet in een brief d.d. 11 maart 2022 (https://www.rijksoverheid.nl/documenten/rapporten/2022/03/11/nationale-woon-en-bouwagenda) de Nationale Woon- en Bouwagenda en het Programma Woningbouw gepresenteerd.
In de Nationale Woon- en Bouwagenda worden de oorzaken van de wooncrisis, de doelstellingen en de programmatische aanpak voor de komende jaren geschetst. Het doel van de Nationale Woon- en Bouwagenda is het bevorderen van de beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het woningaanbod in Nederland.
Het Programma Woningbouw is het eerste van zes programma’s onder de Nationale Woon- en Bouwagenda. Hierin beschrijft het kabinet de aanpak om de woningbouw te versnellen met als doel de realisatie van 900.000 woningen tot en met 2030 en het bereiken van 100.000 nieuwe woningen per jaar in de huidige kabinetsperiode. Voorts streeft het kabinet ernaar dat ten minste twee derde van de nieuwbouwwoningen betaalbare huur- en koopwoningen zijn, waarbij ‘betaalbaar’ volgens het kabinet inhoudt een maximale maandelijkse huurprijs van € 1.000,– dan wel een maximale koopprijs van (in 2022) € 355.000,–.
Het Programma Woningbouw is in de bouwwereld niet overal even positief ontvangen. Zo reageert de NEPROM (Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen) in een brief d.d. 1 april 2022 (https://www.neprom.nl/Downloads/neprom/170325%20Reactie%20NWBA%20en%20programma%20Woningbouw.pdf) op de Nationale Woon- en Bouwagenda en het Programma Woningbouw. Volgens NEPROM is er een kloof tussen de gezamenlijke ambities van NEPROM en het kabinet en de weerbarstige praktijk van alle dag en de beperkingen die er zijn in financiële mogelijkheden. NEPROM hamert op een sterkere rol van het Rijk en het terugdringen van de bureaucratie in onder meer de provincies. Verder acht de NEPROM de noodzakelijke betrokkenheid van marktpartijen (die investeren in nieuwe woningen, plannen ontwikkelen, de woningen bouwen) te beperkt aanwezig in het Programma Woningbouw. De marktpartijen zouden op alle niveaus bij het vaststellen van het aantal te bouwen woningen moeten worden betrokken. Volgens NEPROM zou ook het taboe op buitenstedelijke ontwikkeling moeten worden doorbroken en zal er – ten behoeve van een adequate doorstroming – ook moeten worden gebouwd voor alle segmenten. Dus niet alleen betaalbare woningen bouwen.
In het Tijdschrift voor Bouwrecht van mei 2022 (TBR 2022/51) heeft prof. mr. A.G.A. Nijmeijer (hoogleraar omgevingsrecht en staatsraad advocaat-generaal in de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State) ook zijn licht laten schijnen op het Programma Woningbouw. Nijmeijer lijkt er bepaald niet gerust op dat de drie gestelde doelen van het Programma Woningbouw zullen worden gehaald.
Dit laatste geldt overigens ook voor het kabinet zelf. In het Programma Woningbouw staat immers tot tweemaal toe: “Ondanks deze inspanningen blijft een winstwaarschuwing nog op zijn plaats. Er is geen panacee en geen snelle oplossing voor alle problemen. De bouw van woningen kan complex zijn, lang duren en veel geld kosten. We moeten dit ook bekijken in samenhang met andere ontwikkelingen en belangen. Het is een uitdaging voor de overheid en bouwsector om aan de benodigde mensen te komen ten behoeve van de uitvoering van de gemaakte plannen”.
Een van die andere ontwikkelingen die voor uitermate veel problemen zorgt voor de woningbouw en overigens ook voor andere bouwprojecten in Nederland is uiteraard de stikstofproblematiek. Opmerkelijk is dat het Programma Woningbouw niets vermeldt over de stikstofproblematiek. In zijn aanbiedingsbrief d.d. 11 maart 2022 wordt stikstof door de minister wel aangehaald: “Het bouwen van woningen vindt plaats op fysieke locaties, waar meerdere belangen bij elkaar komen. Vanuit een bredere ruimtelijke context wordt de woningbouwopgave daarbij geconfronteerd met andere urgente opgaven, zoals klimaatbestendigheid, energietransitie, stikstof, landbouw, natuur inclusief bouwen en bedrijvigheid. Soms kan wrijving tussen deze opgaven en de woningbouwopgave ontstaan, bijvoorbeeld in de locatiekeuze. Daarnaast vragen andere gebouwen dan woningen, bijvoorbeeld voorzieningen, ook om ruimte. Er is sprake van grote schaarste in ruimte en dat vraagt om keuzes. Een uitwerking van de woningbouwopgave in bredere ruimtelijke context en in relatie tot de ruimtelijke kwaliteit wordt opgenomen in de programma’s Mooi Nederland en de uitvoering van de Nationale Omgevingsvisie (NOVI), die in juni en juli 2022 zullen verschijnen”. Over de NOVI en het aanstaande Programma Mooi Nederland schreef ik eerder op LinkedIn:
De NEPROM legt terecht wel een verband tussen het Programma Woningbouw en de stikstofcrisis waarin we als land en bouwpraktijk verkeren. In een brief d.d. 5 mei 2022 (https://www.neprom.nl/artikel/stikstof-en-woningbouw-maatschappelijke-chaos-dreigt/1907) aan minister De Jonge luidt NEPROM de noodklok: er dreigt maatschappelijke chaos.
Onder verwijzing naar recente uitspraken (bijvoorbeeld: https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBNHO:2022:3375, waarin de stikstof reducerende maatregel van 100 km/uur rijden ex artikel 2.4, lid 1, onder a, Regeling natuurbescherming onverbindend is verklaard) begint NEPROM haar brief met: “Wij verwachten dat als gevolg van onvoldoende voortgang in het stikstofdossier in de komende periode nog veel meer vergunningen gericht op de realisatie van woningbouwprojecten en de ontsluitende infrastructuur ernstige vertraging zullen oplopen of zelfs helemaal niet verstrekt zullen worden, waardoor de ambitie van kabinet en sector – 100.000 nieuwe woningen per jaar – nog verder weg zal komen te liggen en de woningnood nog veel groter zal worden. We verzoeken u daarom met klem om met grote voortvarendheid adequate maatregelen te treffen”.
NEPROM eindigt haar brief als volgt: “Er ontstaat chaos en grote maatschappelijke onrust als het kabinet nog langer talmt met het nemen van robuuste en verplichte maatregelen. Voor onze leden is het volstrekt onduidelijk of het nog zinvol is om nieuwe plannen voor woningbouw te ontwikkelen, nu dreigt dat die op grond van het falend stikstofbeleid geen doorgang kunnen vinden. Voor onze leden is dat onwerkbaar, maar veel kwalijker is nog dat de woningnood nog veel verder op zal lopen en veel woningzoekenden en kwetsbaren ernstig gedupeerd zullen raken. Graag gaan we met u in overleg om van u te vernemen welk perspectief wij onze leden – en daarmee de woningzoekenden – in deze kwestie kunnen bieden”.
Indien de stikstofcrisis niet rigoureus aan de bron wordt aangepakt c.q. opgelost dan kan het kabinet programma’s blijven schrijven, maar dan zullen de ambitieuze en broodnodige doeleinden uit het Programma Woningbouw niet worden gehaald. Zeker en ook niet onder de nieuwe Omgevingswet die naar verwachting op 1 januari 2023 in werking zal treden.
Voor nadere informatie kunt u zich wenden tot mr. Robert van ’t Zelfde: robert@caland.nl en/of 06 52 333 010.
12 mei 2022 / DOOR ROBERT VAN ‘T ZELFDE
